인천 구월동 전세가 시세 추세

 

1. 전세살이
 

전세를 살게된지 6년차에 접어들고 있습니다.
결혼을 하고 12년차 6년은 나의 집에서 생활하고 제 자영업의 실패로 6년째 전세를 살고 있습니다.
전세 만기는 25년 7월 앞으로 19개월 남았습니다만, 부동산의 핵심은 지속적인 관심이 절대적이라
생각하고 매매와 전세가의 변동 흐름을 보고자 기록하려고 합니다.
물론 미래예측은 신의 영역이니 알 수 없지만요.
 
 

2. 인천 남동구 구월동

 
천안에서의 자영업을 정리하고 올라오면서 부족한 예산 안에서 최대한 괜찮은 생활권과 아이들의 거주환경
을 위해 신도시를 고려했지만, 직장과의 거리가 멀고 가격대가 3억원내 예산에서는 무리가 있어 구월동을
선택하게 됐습니다.
 
  1) 구월동
 
구월동은 구도심 중 선호도가 높은곳 중 한 곳이라고 생각합니다.
단지내 초품아와 중학교 2곳 그리고 많은 학원들이 있고
인천 2호선 역세권이며, 종합병원 길병원, 인천시청이 있어 못가는 곳이 없을 정도로 버스가
많아 교통이 매우 편리하고 서울 및 수원권 시외버스 노선도 연결되어 있습니다.
재래시장인 모래내시장도 보도권이 가능합니다.
 
제가 유치원부터 부모님과 결혼 전 까지 살았던 곳이고
결혼을 하면서 20년 된 빌라를 매매해 2년동안 신혼생활을 하다 구월힐스테이트로 이사해
4년동안 거주를 했었기에 잘 아는 곳이죠.
 
언제 개통 될 지 모르는 GTX 환승센터가 인천시청에 생기게 되고 재개발이 진행중인 상인천초교주변 및
입주가 시작되는 구월포레나로 주변환경도 조금씩 개선되고 있습니다.
 

  2) 부동산에 지속적인 관심이 필요한 이유

 
정확히는 기억나지 않지만 제가 힐스테이트 등기했던 14년도 당시
송도의 대장아파트였던 더샵센트럴파크 전용 96이 4억 초반부터 있었습니다.
그당시 전 3억에 전용83를 매매를 했고 부동산에 대에 전혀 관심이 없었던 젊은시절 그리고
금융에대한 문맹으로 대출은 나쁜것이라 생각해 현금 2억과 대출 1억으로 매매를 했었습니다.
동일안 예산안에서 송도를 선택했다면 아쉬움이 있었고 이 깨달음은 코로나때 알게 되었죠.
 

3. 아파트 리스트

 
구월동에서 구월아시아드선수촌 단지들도 있지만
제가 보고싶은 아파트에 대해서만 LIST UP 했습니다.
 
구월힐스테이트롯데캐슬 1단지 - 17년차 / 5,076세대 / 석천초, 구월중
롯데캐슬골드 2단지 - 17년차 / 3,384세대 / 정각초, 정각중
간석레미안자이 - 16년차 / 2,432세대 / 상아초
구월힐스테이트 3단지 - 17년차 / 474세대 / 상아초
간석동금호어울림 - 19년차 / 1,733세대 
 
위 단지에서 초품아를 우선순위로 3개 단지(구월힐스롯데1단지/레미안자이)에 대해서 정리해보겠습니다.
구월롯데2단지의 시세는 1단지와 차이가 거이 없습니다.
 
 

 
 
 
4. 현재시세와 추세

 
 시세는 조사 기준 아래와 같지만 지금의 시세는 의미가 없지만 정리하는김에 오늘날자 기준 시세만 정리해 봤습니다.
  1) 초품아 단지만
    - 간석레미안, 구월힐스롯데캐슬
  2) 도전가능한 33, 34 평형
  3) 저층은 제외하고 4층 이상부터
  4) 23년 12월 18일 기준가격
  5) 네이버 매물 기준 가격 ( 매매 최저가 / 전세 최고가 )

단위 : 만원 23년12월18일 기준

 
제가 살고있는 집 대비 현재 최고가 전세가 기준으로 1억원이 차이 납니다.
최저가는 2억9,000만원 기준으로 계산해도 7개월만에 4천만원이 오른겁니다.
반면 매매가는 지속적으로 조정이 이루어지고 있죠.
 

호갱노노에서 캡쳐

 
세대수가 가장 많기 1단지를 기준으로 (표본이 가장 많다) 추세를 보면  매매가는 조정국면이고 전세가는 상승추세입니다.
금일 기준 시세만 봐도 8천만원 Cap으로 투자가 가능합니다.
 
 

5. 전세가 추세

 
현재와 같은 추세가 지속 된다면 전세수요가 매매수요로 변경 될 조건 중 한가지가 충족되는 상황이 됩니다.
그럼 매매가는 상승추세로 변할 수 있고 그에따라 전세가격 또한 지속 상승 될 여지가 있습니다.
 
다만 가계부채비율이 높아지고 있고 더 이상 부채비율이 높아지는 것에 대한 부정적 시그널이 있어
전세금액 DSR편입이나 대출규제가 높아지는 정책 등 억제정책이 예상되기도 합니다만,
 
최근 공사가 마무리되고 한화포레나구월 입주가 진행되었고 남동구 구월동에는 향 후 공급물량이 전혀 없습니다.
영향권인 간석동 또한 입주물량이 없습니다. 인천의 공급은 미추홀구와 중구 서구에 집중되어있어
남동구에 공급이 없다는건 전세가의 상승요인 중 한가지 입니다.
그렇다고 전세공급이 가능한 갭투자자를 양산하게 해주지도 않을 것 같고 미래를 절대 예측할 수 없으나
전세살이를 하는 전 벌써 두려움에 떨고 있습니다.
 
우선 생활비 부터 ZERO로 수렴...해야지