내 집마련을 위해 달려가는 상황 속
대출에 대한 정부의 정책은 구매결정에 큰 요소 중 하나입니다.
코로나 시절 잠자고 일어나면 발표되었던 부동산 정책은
가파른 가격상승을 잡을 수 없었고 무주택자들은 계속 오를 것 같은 집값에 영끌을 하면서 지금의 상황이 되었습니다.
최근 고금리로 인한 가계부채상황이 안 좋은 상황에서
금융위원회에서는 12월 27일 "스트레스 DSR" 제도를 24년부터 시행한다고 발표했습니다.
DSR은 상환능력 범위 내에서 부당산을 구매할 수 있도록 가계부채를 관리하기 위한 중요한 수단입니다만
23년 초 급격한 금리인상 속에서도 급락했던 부동산 분위기를 의식한 정부는 대출완화카드를 이용해 분위기를 반전시켰고
무주택자들은 지난 몇 년간의 두려움에 높은 금리를 예상하고도 주택을 매수해 주담대 대출액이 급격히 증가하였습니다.
정부에서는 이 제도를 왜 도입하고 무엇을 얻으려고 하는지 한번 알아보겠습니다.
1. 스트레스 DSR
스트레스 DSR의 제도 도입배경과 목적은 다음과 같습니다.
고정금리보다 변동금리를 적용 대출 비중이 매우 높은 현재시점에 미래 금리변동 위험을 반영하지 못하는 한계를 반영하면서
상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대를 방지하고 고정금리 확대에 따른 가계부채 질적 개선을 도모하고자 하는 정부의 정책방향으로 도입됩니다.
해외 사례로는 캐나다와 호주, 홍콩 등이 있으며 상환능력을 평가할 때 적용기준을 높게 확대하는 것으로 볼 수 있습니다.
스트레스 DSR 가계대출의 확대를 방지는 가계대출을 제한하겠다는 의지고
고정금리 확대에 따른 질적 개선은 고정금리를 제한하겠다는 의지가 보입니다.
스트레스 DSR에 대한 도입방안에 대해서도 안내해주고 있는데요.
2. 스트레스 DSR 도입방안
1) 현재 DSR이 적용되는 모든 대출이 대상이 됩니다.
2) 과거 5년 내 (19년도) 최고 대출금리와 현시점 금리 간 차이를 기준으로 가산금리의
하한(1.5%), 상한(3.0%)를 설정합니다.
3) 금융이용자의 불편, 업권 준비상황 등 고려하여 순차적을 시행합니다.
23년 적응기를 거쳐 총 3단계로 시기를 구분 적용해 순차적 확대 진행할 예정이라고 합니다.
1단계는 24년 2월 26일 적용하며 대상은 은행권 주택담보대출입니다.
2단계로는 24년 06월 적용예정으로 신용대출과 2 금융권 주택담보대출이 포함됩니다.
3단계는 1, 2단계까지의 상황을 검토해 24년 하반기에 2금융권 신용대출을 포함한 모든 대출에 적용 예정이라고 합니다.
23년 금리는 신도 맞출 수 없는 영역입니다.
정부에서도 현재상황에 대한 위험성을 인지하고 총 대출을 줄이고자 시행하는 정책이지만, 향후 금리상황이나 대의 변동상황들을 지켜보면서 단계적 적용을 예상하고 있습니다.
그 외 많은 설명들이 있습니다. 설명이 바로 이해하기 어렵게 느껴질 수도 있기 때문에 소득대비 대출금액에 대한 예시를 참고 사항으로 첨부되어 있습니다. 해당 보도자료 5Page부터 예시를 보시면 조금더 쉽게 이해가 되실 거라 생각됩니다.
해당 자료는 각 소득별 대출을 구간별로 정리해 놓았습니다.
3. 스트레스 DSR 결론
위 내용에서 보시는 것 처럼 스트레스 DSR은
변동금리보다는 고정금리 및 혼합형으로 대출을 유도하면서 총 대출 총액을 줄이겠다는 정책 입니다.
예시에서 보시는 것처럼 단계적으로 적용하는 비율이 다르기 때문에 23년도 주택을 구매하시려던 계획에 차질이 없도록 시기도 조절을 잘하셔야 할 것 같습니다.
2025년부터 스트레스 DSR금리 100% 적용 대입하면 대출 총액이 큰 폭으로 줄어드는 걸 확인 수 있습니다.
이 정책으로 부동산을 구매하고자 하는 구매자의 구매력이 낮아지게 하는 효과를 가져갈 수 있어
수요를 억제하는 방식을 사용하는 것으로 생각됩니다.
원하는 집을 구매할 때 감소하는 대출만큼 현금보유가 필요하니까요.
4. DSR보다는 가격
가계의 실질소득과 이자비용 부담 그리고 연체율은 대한민국 경제에 위기가 올 수도 있다고 생각합니다.
최근 건설업계 16위 태영건설의 워크아웃이 발표되었죠. 뉴스에서 많이 언급하는 부동산 PF대출에 위험성은
현재진행형으로 중소건설업체의 파산이 한 달에 수십 건으로 역대급 위기가 오고 있다고 언급하는 기사를 많이 볼 수 있습니다.
위 통계자료에서는 전세대출은 포함되어 있지 않은 것으로 알고 있습니다.
매매시장의 통제는 전세가격의 상승으로 이어질 수 있는 조건으로 귀속됩니다. 건설사들의 도산 그리고 부동산 PF문제는 자연스럽게 시장의 침체로 나타나고 공급감소와 맞물린다면 전세가의 상승은 무조건이라 생각됩니다.
전세살이를 하면서 이런 제도는 다소 불안한 요인입니다.
만약 전세가 급등하는 모습이 연출된다면 정부는 전세대출에 대한 DSR적용도 검토되고 있다는 이야기가 있습니다.
전세에 대한 DSR적용 시 수요를 위축시키는 효과가 있고 임대인에게 전세가 상승에 대한 부정적 메시지를 전달해 줄 수 있다고 생각합니다. 금액을 올리면 들어올 수 있는 사람의 수가 줄어들기 때문입니다.
미국 연준에서 금리인하에 대한 언급으로 24년 금리인하에 대한 기대감은 시장금리에 선반영 돼
하방으로 움직이고 있습니다.
아직 남아있는 부동산 구매 대기자들은 후유증이 가시기도 전에 더 오를 것 같은 아파트를 구매할 시기만 보고 있지만
제일 중요한 건 부동산의 가격임을 잊지 말아야 합니다. 그리고 영끌은 안됩니다.
제 개인적인 생각으로는 금리가 쉽게 내릴 것 같지 않습니다.
끝나지 않은 우크라 전쟁으로 인한 러시아의 시장배제 그리고 미중대립으로 인한 공급시장의 재편
이스라엘 하마스 정쟁으로 인한 중동의 리스크 등 불안정한 유가공급시장 그리고 수에즈 운하를 둘러싼 반군들의
예측할 수 없는 공격에 해상공급망 불안정성을 예측할 수 없기 때문입니다.
금리의 하락이 시작되어도 대외요소 중 한 가지만 삐끗해도 금리의 방향은 알 수 없을 것입니다.
만약 금리가 하락한다면 지금도 최악의 경기지만 더 좋지 않은 경기침체로 갈 수 있다는 걸 잊지 말아야 합니다.